住宅ローンの投資で失敗しない為に

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住宅ローンの投資で失敗しない為に注意する点

結婚して家庭を持ったら、「いつかはマイホームを!」と考える方は多いと思います。一戸建て住宅の場合、既に建てられている建売住宅と、施主の希望で建てる注文住宅の2種類があります。

 

注文住宅は、自分の希望を取り入れることができるためとても魅力的でもあります。しかし、注文住宅は建売住宅やマンションなどとは違い、住宅の完成前に資金が必要となります。そのため、ローンを上手く利用して計画的に住宅づくりを行っていかなければなりません。

 

このような場合に助けになってくれるのが、「つなぎ融資」と呼ばれるローンです。

 

今回は、住宅ローンの投資において失敗しないために、つなぎ融資の利用方法とその注意点などを詳しくご紹介していきます。

 

つなぎ投資とは?つなぎ投資の必要性

住宅を購入する際に利用する住宅ローンは、建物が完成した際に銀行から融資させます。そのため、完成前に土地代や着工金などを支払うシステムの注文住宅では、それを工面する資金が必要となってきます。このような場合に、一時的に利用できる借り入れが「つなぎ融資」となります。

 

つなぎ融資の必要性は、そのほとんどが注文住宅を建てる場合になります。建売住宅やマンションは完成したものを購入するため、着工金などは掛かりません。

 

注文住宅では3段階〜4段階に分けて資金を支払うようになっています。

 

第1段階では、着工前に「着工金」として支払います。
第2段階では、建築中に「中間金」として1回、もしくは2回に分けて支払います。
第3段階では、建物が完成した後に残りの分を支払います。

 

このうち、第3段階の分は住宅ローンとして融資されるため、つなぎ融資として利用するのは第1段階と第2段階の資金となります。1回の支払額としては、購入額全体を分割して支払う場合は、最近では全体額の約10%が着工金として支払い、残りは分割して支払うという方法も多くなってきています。

 

つなぎ投資の利子以外にかかる費用

 

つなぎ融資を利用した場合、元金は住宅ローンを利用して支払いますが利子だけは先に支払わなければなりません。そのため、つなぎ融資が開始され元金を支払うまでの間は、金融機関に対して毎月つなぎ融資の利子を支払う必要があるので注意が必要です。

 

つなぎ融資の利子としては、相場は2%後半で、中には4%を超えるところもあるため見極めも大切です。利子は日割りで加算されていき、例えば元金2,000万円では30日間で46,027円、90日間で138,082円、180日では276164円となります。

 

更に、つなぎ融資を利用することで利子以外にも様々な費用が掛かります。

 

  1. 申し込み手数料:金融機関により異なり0円〜10万円以上、相場は5万円〜10万円
  2. 収入印紙代:100万円以上500万円以下は2千円、〜1,000万円以下は1万円、〜5,000万円以下は2万円、〜1億円以下は6万円
  3. 印鑑証明書代:200円〜400円程度
  4. 住民票代:200円〜400円程度
  5. 資金の振込手数料:金融機関により違い数百円程度

 

このことから、できるだけ不要な費用は増やさないようにしたいです。

 

つなぎ投資が不要な場合とは?

つなぎ融資は、注文住宅を建てる方にとってはとても便利でありがたい融資ではありますが、その分利子や雑費などが加算されるため、そのことも十分に理解したうえで利用することが大切です。できれば、住宅価格以外の不要な費用においては、なるべく削減させたいのが理想ですが、ではつなぎ融資を不要とする場合はあるのでしょうか?

 

つなぎ融資が不要な場合もあります。

 

それは「十分な自己資金を有している」場合です。着工金や中間金を支払うために利用するローンがつなぎ融資であり、その分の資金を有していない方がこのローンを利用するわけです。従って、着工金・中間金を支払うだけの資金がある方においては、つなぎ融資を利用する必要がありません。

 

例えば、自己資金はあるが多少足りない状態であり、できればつなぎ融資は利用したくない時、工務店と交渉することで、足りない分を完成後に上乗せしてくれるよう配慮してくれるケースもあります。このような時には、工務店に相談してみると良いでしょう。

 

つなぎ投資の代わりになるお得なサービス

一部の銀行では、つなぎ融資に代わるよりお得なサービスを提供しているところもあります。つなぎ融資に代わるお得なサービスとは、株式会社ERIソリューションという第三者機関が銀行と提携して行っている「すまいとマネープラン」というサービスです。

 

すまいとマネープランにはいくつかのメリットがあります。それが@着工前から住宅ローンとして融資を受けられるので、つなぎ融資が不要、A工事代金は建物の出来高払いで、支払いは資金を預けている信託口座から工務店に工事の進捗状況に応じて支払われるため安心、B万が一建築会社が倒産しても建物の完成保証付きで安心、という3点があります。

 

その他にも、日本住宅保証検査機構の「安心ローンTタイプ」もあります。

 

安心ローンTタイプのメリットは、@建築中に分割融資を行うのでつなぎ融資が不要、A住宅完成保証付き、B建築代金は出来高払い、という3点です。この2つはほとんど同等のサービスとなっています。ただし利用できる金融機関が決まっており、すまいとは埼玉りそな・千葉・スルガ・八十二・ソニー銀行で、安心ローンTは荘内・八十二・但馬・西日本シティ銀行です。

 

つなぎ投資を利用する際の注意点

つなぎ融資を利用するとなった際に、注意すべき点はどこにあるのでしょう?

 

覚えておくべき注意点は2つあり、1つは「つなぎ融資は、住宅ローンを提携する金融機関でしか受けられない」、もう1つは「利用する金融機関が、つなぎ融資を行うか確認すること」です。

 

全ての金融機関がつなぎ融資を取り扱っているとは限らないため、希望する銀行が取り扱っているかを事前に把握しておくことが大切です。また、取り扱っているからと言ってすぐに決めてしまうのではなく、その金利もきちんと確認しておくことも忘れてはいけません。

 

前述のとおり、つなぎ融資の金利は0円のところもあれば10万円以上になるところもあります。また、その利子は日割りで加算されてくるため、なるべく金利の低いところを利用する方が無駄なお金を使わずに済みます。

 

安心ローンを利用する場合では、登録加盟店でないと利用できないため事前に工務店と金融機関に相談しておく必要があります。また日本住宅保証検査機構に支払う手数料が、委託手数料80,000円・工程進捗確認費用11,000円・つなぎ間の利息で、合計で96,000円前後掛かります。

 

つなぎ投資の審査は早めにしておこう!

つなぎ融資にはメリットもありますが、デメリットや利用時の注意点もあります。マイホームにたくさんの夢や希望を持ちそれを実現するために日々頑張っている方、中でも特に注文住宅で土地から購入しようとしている方には、その夢を壊しかねない印象を与えてしまったかもしれません。

 

しかし、つなぎ融資に無知のまま建築を進めてしまった場合には、資金繰りが上手くいかず工事がストップしてしまうことにもなり兼ねません。そのために、つなぎ融資のシステムを十分に理解し、工務店や金融機関の事前調査をして必要と判断した場合に利用するようにしましょう。

 

計画性が無い家づくりは失敗につながる確率が高いです。また、予想していなかった費用が加算され返済額が増えてしまうことにもなり兼ねません。このようなことにならないためにも、まだ早いと思う時期から少しずつでも調査や準備を行っていくことが大切で、それによって満足のいく家づくりをすることができるでしょう。

 

まとめ

失敗しないマイホーム作りをする場合には、特に注文住宅で導入される費用の支払方法を知っておく必要があります。

 

住宅ローンは、建物の完成後に融資されるもので、完成までに3〜4回の段階を踏んで支払いを行う注文住宅では、着工金・中間金などは自己資金から賄う必要があり、十分な自己資金を持っていない時に利用するのが「つなぎ融資」です。

 

つなぎ融資には日割りで利子が付き、その利率は0円〜10円以上と差が大きく、その利子は元金の額により異なります。その他にも様々な手数料などが付くので、なるべくならば自己資金を利用するのが望ましいです。

 

現在では、つなぎ融資に代わるサービスも登場しており、「すまいとマネープラン」や「安心ローンTタイプ」などがあります。この2つのサービスは着工前に融資される住宅ローンであり、その内容もほぼ同等なので利用するのも良いでしょう。

 

ただし、この2つのローンを取り扱っている金融機関と加盟している工務店でないと利用が難しいので、事前にしっかりと調査しておくことが重要です。

 

 


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